בשנים האחרונות, פרויקטי פינוי בינוי הפכו לחלק משמעותי משוק הנדל"ן. אם אתם בעלי דירות ששוקלים להצטרף לפרויקט כזה, או משקיעים שמחפשים הזדמנויות – הבנת המיקומים והתהליך תעזור לכם לקבל החלטות מושכלות. כאן תמצאו מידע מקיף על איתור מתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ, כולל רשימת ערים מובילות ודרכי בדיקה פרקטיות.
מה זה פינוי בינוי ומדוע הוא חשוב?
פינוי בינוי הוא תהליך התחדשות עירונית שבמסגרתו הורסים מתחם מגורים ישן ובונים במקומו בניינים חדשים ומודרניים. המדינה מעודדת פרויקטים אלה כדי לצופף את הבנייה באזורים עירוניים ולשפר את איכות המגורים.
התהליך מאפשר לבעלי דירות ישנות לקבל דירה חדשה, גדולה יותר ובסטנדרט גבוה, הכוללת ממ"ד ומרפסת, מבלי להוציא כסף מכיסם. ליזמים, הפרויקטים מאפשרים לבנות דירות נוספות למכירה, וכך נוצרת כדאיות כלכלית.
פרויקטי פינוי בינוי שונים מתמ"א 38 בכך שהם מתייחסים למתחם שלם (מינימום 24 יחידות דיור) ולא לבניין בודד, ומאפשרים תכנון מחדש של המרחב העירוני כולל תשתיות, שטחים ירוקים ומבני ציבור.
כיצד לאתר מתחמי פינוי בינוי באזור שלכם?
איתור פרויקטי פינוי בינוי דורש חיפוש במספר מקורות מידע. הנה הדרכים העיקריות:
המפה הממשלתית הרשמית להתחדשות עירונית
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מספקת מפה אינטראקטיבית שבה מסומנים כל המתחמים המוכרזים לפינוי בינוי ברחבי הארץ. באתר משרד הבינוי והשיכון תוכלו למצוא מתחמים מוכרזים רשמית לפינוי בינוי, מידע על סטטוס הפרויקטים ופרטים על תוכניות הבנייה.
כדי להשתמש במפה, פשוט לחצו על היישוב המבוקש כדי לקבל סיכום מידע לגביו. אפשר להתמקד (להגדיל תצוגה) אל תוך היישוב כדי לצפות בכל הפרויקטים.
בדיקה באתרי הרשויות המקומיות
לכל עיר יש מדיניות התחדשות עירונית משלה. באתרי העיריות תוכלו למצוא מדיניות התחדשות עירונית מקומית, מתחמים מתוכננים שטרם הוכרזו רשמית והנחיות תכנון ספציפיות לכל מתחם.
כדאי לחפש במחלקת ההנדסה או התכנון בעירייה הרלוונטית. חלק מהערים, כמו תל אביב-יפו, ירושלים, באר שבע, חיפה ורמת גן, מפרסמות מפות מפורטות של מתחמי ההתחדשות העירונית בתחומן.
פנייה למינהלות העירוניות להתחדשות
בערים רבות פועלות מינהלות להתחדשות עירונית – גופים שתפקידם לקדם פרויקטים ולייעץ לתושבים. המינהלות מספקות מידע עדכני על תוכניות התחדשות, ייעוץ אישי לבעלי דירות וליווי בתהליך ההתארגנות מול יזמים. אתם יכולים לפנות למינהלת באזור מגוריכם כדי לקבל מידע מדויק על פרויקטים פוטנציאליים.
הערים המובילות בפרויקטי פינוי בינוי
תל אביב-יפו
בתל אביב אושרו למעלה מ-29 תוכניות פינוי בינוי עם יותר מ-10,000 יחידות דיור חדשות. המתחמים הבולטים:
- מתחם יפת ביפו – מגדל בן 18 קומות עם 273 יחידות דיור
- נווה אליעזר בדרום העיר – 315 יחידות דיור חדשות ב-5 מבנים
- רמת אביב ג' – פרויקט ברחובות אבא אחימאיר ובית צורי עם כ-250 יחידות דיור
ירושלים
ירושלים נמצאת בתנופת התחדשות עם 28 תוכניות פינוי בינוי מאושרות. שכונות עיקריות:
- קריית משה – התחדשות נרחבת במרכז העיר
- קריית יובל – מספר מתחמים בהיקף נרחב
- שכונות עיר גנים, תלפיות וגוננים – תוכניות הכוללות למעלה מ-1,090 יחידות דיור
פתח תקווה
פתח תקווה נחשבת לאחת הערים המובילות בקידום פרויקטי פינוי בינוי:
- שכונת רמת ורבר – כ-3,800 יחידות דיור חדשות וכ-20,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה
- שכונת עמישב – 8 בניינים בני 9 קומות עם 265 יחידות דיור חדשות
- נווה גן – פרויקט עם 750 יחידות דיור חדשות במקום 220 ישנות
עיריית פתח תקווה ומינהלת כרמים מבצעות תוכניות מתאר הכוללות פינוי בינוי לפיתוח השכונות בעיר.
רמת גן
לאחרונה מקודמים פרויקטים רבים של פינוי בינוי ברמת גן, שהופכים אותה לאחת המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. בין המתחמים הבולטים:
- מתחם המתמיד – כ-1,050 יחידות דיור חדשות בשלושה מגדלים בני 60 קומות
- הרב לנדרס – 184 דירות ישנות יוחלפו בכ-600 יחידות חדשות
- עוזיאל – הריסת 42 דירות ישנות והקמת 152 חדשות
בני ברק
בבני ברק מקודמים מספר פרויקטים משמעותיים:
- מתחם הרב קוק – פרויקט התחדשות מרכזי
- אזור רחוב ירושלים – התחדשות ציר מרכזי בעיר
- אזור כהנמן – פרויקטים בשלבי תכנון שונים
חיפה
בחיפה אושרו 9 תוכניות פינוי בינוי עם קרוב ל-5,000 יחידות דיור חדשות:
- שכונת נווה שאנן – פרויקט שבו 32 דירות בארבעה בניינים ישנים יוחלפו בכ-140 דירות חדשות
- רמז – פרויקט שעבר התאמות תכנוניות להנמכת גובה הבנייה
אשדוד
אשדוד נמצאת בתנופת התחדשות עירונית:
- רובע ד' – הריסת 152 דירות ב-6 בניינים והקמת 657 יחידות דיור חדשות ב-8 בניינים
- רחוב הדקל – 675 יחידות דיור ב-6 בניינים
- רובע ב' – מתחם הרב מימון עם 1,431 יחידות דיור
תנאי הסף לפינוי בינוי – האם הבניין שלכם מתאים?
דרישות בסיסיות למתחם פינוי בינוי
כדי שמתחם יוכרז כמיועד לפינוי בינוי, עליו לעמוד במספר תנאים:
- המתחם חייב להיות מוכרז רשמית על ידי המדינה
- לרוב מדובר בבניינים שנבנו עד שנת 1980
- הבניינים בנויים בצפיפות נמוכה ועל קרקע בעלת פוטנציאל לציפוף
גודל המתחם ומספר יחידות הדיור
בניגוד לתמ"א 38 שיכולה לחול על בניין בודד, פרויקט פינוי בינוי מתייחס למתחמים גדולים יותר:
- מינימום 24 יחידות דיור במתחם כולו
- במסלול "הותמ"ל" (הוועדה הארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור) נדרשות מינימום 500 יחידות דיור
ככל שמספר יחידות הדיור גדול יותר, כך גדלה הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט.
הרוב הנדרש לקידום הפרויקט
חוק פינוי בינוי קובע מהו הרוב הדרוש להתחלת התהליך:
- נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות במתחם
- לפי תיקון חדש לחוק, במקרים מסוימים מספיקה הסכמה של 66% מהדיירים
- אם יש בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, הם לא נכללים בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב
דיירים המסרבים באופן בלתי סביר עלולים להיחשב כ"דיירים סרבנים" ולהיתבע בגין הנזקים שגורם סירובם.
שלבי תהליך פינוי בינוי – מהרעיון ועד המימוש
שלב ההכרזה על המתחם
תהליך פינוי בינוי מתחיל בהכרזה על המתחם כמיועד להתחדשות:
- ישנם שני מסלולים עיקריים: "מסלול רשויות" בו המדינה והרשות המקומית יוזמות את התהליך, ו"מסלול מיסוי" בו היוזמה מגיעה מהדיירים או מיזמים פרטיים
- ההכרזה על מתחם תקפה ל-6 שנים, עם אפשרות הארכה לעוד 6 שנים
- הכרזה זו מקנה הטבות מס והקלות שונות
בחירת היזם וחתימת הסכמים
לאחר התארגנות ראשונית של הדיירים, מגיע השלב החשוב של בחירת היזם:
- הדיירים מתארגנים ובוחרים נציגות
- בוחרים עורך דין שמייצג את הדיירים (במימון היזם)
- מבצעים הליך תחרותי לבחירת יזמי פינוי בינוי, תוך בדיקת ניסיון, חוסן פיננסי והתמורות המוצעות
- חותמים על הסכם מפורט שמגדיר את התמורה ואת התחייבויות הצדדים
הליך בחירת היזם הוא קריטי להצלחת הפרויקט.
קבלת אישורים ותב"ע
שלב התכנון והאישורים הוא לרוב הארוך ביותר בתהליך:
- היזם מכין תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה
- התוכנית מוגשת לוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות
- התוכנית עוברת תקופת התנגדויות ותיקונים
- לאחר אישור התוכנית מתקבל היתר בנייה
תהליך האישורים עשוי להימשך מספר שנים, ולכן חשוב לקבוע בהסכם עם היזם לוחות זמנים ואבני דרך.
ביצוע הפרויקט ומסירת הדירות
השלב המעשי של הפרויקט כולל:
- פינוי הדיירים לדיור חלופי
- הריסת המבנים הישנים
- בניית המבנים החדשים
- מסירת הדירות החדשות לדיירים המקוריים
- רישום הבית המשותף
משך זמן הביצוע תלוי בגודל הפרויקט, ונע בממוצע בין 3-5 שנים מרגע קבלת ההיתר.
סיכום
פרויקטי פינוי בינוי מתרחבים בקצב מהיר ברחבי הארץ, וניתן למצוא אותם כמעט בכל עיר גדולה – מתל אביב וירושלים ועד רמת גן ואשדוד. המידע על מיקומי המתחמים זמין במפה הממשלתית, באתרי הרשויות ובמינהלות העירוניות להתחדשות. הכרת האזורים שבהם מתקיימים פרויקטים פעילים תסייע לבעלי דירות ולמשקיעים לזהות הזדמנויות אמיתיות ולפעול בצורה חכמה יותר.
