מהו מיחזור משכנתא ומתי כדאי לבצע אותו?
מיחזור משכנתא הוא תהליך שבמסגרתו לווה מחליף את הלוואת המשכנתא הקיימת שלו בהלוואה חדשה, בדרך כלל בתנאים משופרים. המטרה העיקרית של מחזור משכנתא היא להשיג תנאים טובים יותר, ריבית נמוכה יותר, הקטנת ההחזר החודשי או שינוי תקופת ההלוואה כדי להתאים טוב יותר למצבו הפיננסי הנוכחי של הלווה.
לרוב, אנשים בוחרים למחזר משכנתא כאשר חל שינוי משמעותי בריביות בשוק, כאשר השתפר מצבם הפיננסי, או כאשר הם מעוניינים לשנות את מבנה ההלוואה. תהליך המיחזור כרוך בעלויות שונות, ולכן חשוב לבחון האם החיסכון הצפוי גדול מעלות מיחזור משכנתא והעלויות הכרוכות בו, כמו במצבים האלה:
- ירידה בריביות השוק – אם הריביות בשוק ירדו באופן משמעותי מאז לקיחת המשכנתא, ייתכן שתוכלו לחסוך סכום נכבד באמצעות מיחזור.
- שיפור בדירוג האשראי שלכם – אם מצבכם הפיננסי השתפר והדירוג שלכם עלה, ייתכן שתוכלו להשיג ריבית טובה יותר.
- מעבר ממסלול משתנה למסלול קבוע – אם לקחתם משכנתא בריבית משתנה וכעת הריביות בשוק נמוכות, זה עשוי להיות הזמן המתאים לעבור למסלול בריבית קבועה.
- קיצור או הארכת תקופת ההלוואה – אם ברצונכם לשנות את משך ההלוואה כדי להתאים אותה לשינויים בהכנסות שלכם.
- איחוד הלוואות – אם יש לכם מספר הלוואות או משכנתאות, מיחזור יכול לסייע באיחוד כל ההלוואות למשכנתא אחת עם תשלום חודשי אחד.
מהי עלות מיחזור משכנתא?
על מנת לחשב את הכדאיות האמיתית של המהלך, יש להבין את כל ההוצאות הצפויות ולהביאן בחשבון מול החיסכון הפוטנציאלי. להלן פירוט מקיף של עלות מיחזור משכנתא:
עמלת פתיחת תיק
עמלת פתיחת תיק היא התשלום הראשוני שתידרש לשלם לבנק החדש כדי לפתוח את תהליך המיחזור:
- גובה העמלה: נעה בין 800 ל-2,000 ש"ח, תלוי בבנק ובמורכבות העסקה.
- מה היא כוללת? בדיקת התיק, ביצוע בדיקות אשראי, ומינוי פקיד שיטפל בתהליך המיחזור.
- האם ניתן להתמקח? בחלק מהמקרים, במיוחד כאשר מדובר במשכנתא בסכום גבוה, ניתן לנסות להוריד את עמלת פתיחת התיק או לקבל פטור ממנה במסגרת משא ומתן.
חשוב לציין שבמקרה של מיחזור פנימי (באותו בנק), עמלה זו עשויה להיות מופחתת או אף מבוטלת לגמרי.
עלות שמאות חדשה
בעת מיחזור חיצוני, הבנק החדש ידרוש הערכת שמאי עדכנית לנכס:
- גובה העלות: בין 1,500 ל-2,500 ש"ח, תלוי בגודל הנכס, מיקומו ומורכבות ההערכה.
- מה היא כוללת: ביקור של שמאי מוסמך בנכס, הכנת דו"ח שמאות מפורט הכולל הערכת שווי עדכנית.
- מתי ניתן לחסוך: במיחזור פנימי בדרך כלל אין צורך בשמאות חדשה. בנוסף, לעיתים הבנק מוכן לקבל שמאות שבוצעה בחצי השנה האחרונה עבור בנק אחר.
השמאות חשובה במיוחד כי היא קובעת את יחס ההלוואה לשווי (LTV), שמשפיע ישירות על הריבית ועל גובה ההלוואה המרבי שהבנק יאשר.
עמלות רישום משכנתא
בעת מיחזור חיצוני, יש לרשום משכנתא חדשה ולבטל את הישנה:
- אגרת רישום משכנתא: כ-150 ש"ח או כ-400-500 ש"ח אם הנכס רשום בטאבו.
- עמלת ביטול/הסרת משכנתא קודמת: כ-150-200 ש"ח.
- שכר טרחת עורך דין: בין 1,000 ל-3,000 ש"ח עבור הטיפול בהליך הרישום המשפטי.
חשוב לציין שלעיתים הבנק עובד עם עורכי דין קבועים, ואתם תחויבים בשכר הטרחה שלהם. במקרים מסוימים, ניתן לנהל משא ומתן על שכר הטרחה או לבקש להשתמש בעורך דין מטעמך.
עמלות נוספות בתהליך המיחזור
ישנן מספר עמלות נוספות שיש להביא בחשבון:
- עמלת פירעון מוקדם: זוהי העמלה המשמעותית ביותר במיחזור משכנתא. היא מחושבת לפי נוסחה שקבע בנק ישראל ומורכבת משלושה חלקים: עמלת אי-הודעה מוקדמת, עמלת היוון ועמלה תפעולית.
- ביטוחים: הבנק החדש עשוי לדרוש רכישת ביטוח מבנה ו/או ביטוח חיים חדשים.
- הוצאות נלוות: כגון שליחויות, אישורים מיוחדים, נסיעות, צילומים וכדומה.
במקרה של מיחזור פנימי, רוב העמלות הללו עשויות להיות מופחתות או מבוטלות, מה שהופך את המיחזור הפנימי לאטרקטיבי יותר מבחינת עלויות, גם אם תנאי הריבית פחות אטרקטיביים בהשוואה לבנקים אחרים. סך כל העלויות של מיחזור משכנתא יכול להגיע ל-10,000 ש"ח ואף יותר, תלוי בגובה המשכנתא ובתנאים השונים. לכן, חשוב לבצע חישוב מדויק של כל העלויות הצפויות ולהשוות אותן לחיסכון הפוטנציאלי לפני קבלת החלטה.
סיכום
מיחזור משכנתא הוא החלטה כלכלית משמעותית שדורשת תכנון והבנה מעמיקה. בדיקת כדאיות מקיפה והשוואת הצעות עלות מיחזור משכנתא מבנקים שונים הם הבסיס למיקסום החיסכון הפוטנציאלי. במקרים רבים, החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, ולכן שווה להשקיע את הזמן והמאמץ הנדרשים. תמיד כדאי להתייעץ עם מומחים בנושא ולפעול בשיקול דעת. בהצלחה!
