התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי היא אחת מתוכניות הנדל"ן היותר רלוונטיות וכדאיות עבור שני הצדדים – הקבלן והדייר. מהי אם כן תוכנית פינוי בינוי, מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2, כיצד עובד התהליך (ובמה הוא כרוך), מהן הזכויות של הדיירים, ומדוע הוא כה כדאי? אם גם אתם שוקלים לעבור פינוי בינוי ומחזיקים במספר שאלות, מוזמנים ליישר קו. מוזמנים להבין במה מדובר, במה התהליך כרוך ומה חשוב לדעת בנושא. כל המידע כאן בפנים!
תוכנית פינוי בינוי
אם במסגרת תמ"א 38/1 משפצים את הבניין הקיים, ואם במסגרת תמ"א 38/2 מפנים ומקימים רק בניין אחד, הרי שבמקרה של פינוי בינוי הראייה הרבה יותר רחבה. אין מדובר בבניין בודד, אלא בהריסה ובנייה של מספר בניינים. פרויקט מסוג פינוי בינוי יוצא לפועל רק אם מדובר במינימום 24 יחידות דיור. תוכלו לקרוא עוד על פינוי בינוי באתר מגדילים נדל"ן, אם כי כבר כאן נציין שמדובר בתוכנית שנועדה להוציא מהמשוואה מבני דיור שאינם עמידים בפני רעידת אדמה, כאשר הרצון להשיג שיתוף פעולה פורה הוליד שורה של תמריצים כלכליים עבור שני הצדדים. עבור הדיירים ועבור הקבלן/יזם.
דגשים משלימים
כיוון שמדובר בהריסה ובנייה מחדש של מספר מבנים, לרוב מנצלים את ההזדמנות כדי לשדרג את התשתיות, ולו כיוון שעתידה לקום בנייה בעלת אופי יותר צפוף. חושבים לעבור את התהליך? קחו בחשבון שהמתחם נדרש להיות מוכרז (ע"י המדינה) כאזור שמיועד לעבור פינוי בינוי. מעבר לכך, יש להשיג אישור של 80% מסך הדיירים. חושבים שזה הרבה? מדובר בשיפור תנאים, תחילה נדרש להשיג אישור של 100% מסך הדיירים. עוד ראוי לדעת שתושבים שביצעו עבירות בנייה אינם נמנים – לא נדרש להשיג את הסכמתם. מה עושים עם אותם דיירים שמתנגדים לתוכנית, וזאת לאחר שכבר הושגה הסכמה של 80%? ובכן החוק עשוי להגדיר אותם כסרבנים, ואף ייתכן שניתן לתבוע אותו בגין גרימת נזקים.
תמורה
לצד העובדה שמקבלים דירה שנחשבת עמידה בפני רעידת אדמה, אין להתעלם מהעובדה שלפני ואחרי הכול מדובר בשיקול כלכלי. מה אם כן הדיירים מקבלים? בעיקרון נהוג לקבל במקום הדירה הישנה דירה חדשה. ערך הדירה חייב להיות גבוה משמעותית מערך הדירה הישנה, אם כי אין זה בהכרח אומר שהדירה החדשה תהיה יותר גדולה. אינכם רוצים לחכות שהדירה החדשה תהיה מוכנה? טוב דעת שניתן לקבל תמורה כספית, כאשר כאן גובה הפיצוי נתון למשא ומתן (בין היזם לדייר). מעבר לשווי הדירה, הדיירים נהנים משלל תוספות שנוגעות לאיכות חיים. בין היתר משיגים ממ"ד, לובי, מעלית וכמובן תשתיות חדשות. בנוסף, כיוון שמדובר בשיפוץ של מתחם שלם, גם הסביבה המידית משודרגת. עתידה להציע שטחים ירוקים, מרכזי קניות, פתרונות תחבורה, מוסדות לימוד ועוד.
שלבים בתהליך
חושבים לקדם את התהליך? נדרש לוודא שמקפידים על הליך מסודר, בהתאם לנהלים, והם אכן רבים וקיימים. מוזמנים להיעזר במדריך שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. טרם משיגים אותו, נקדים ונציין שבעקרון נדרש לקיים אסיפת דיירים, לבחור נציגות ולהשיג עורך דין מייצג שמתמחה בתחום. מעבר לכך, יש להשיג מידע תכנוני מטעם העירייה וכמובן שטרם חותמים, נדרש לעבור היטב על מגוון מסמכים וסעיפים. כאן נחדד שאין למהר לחתום על דבר, בטח לא על סעיפים שמגבילים את יכולת ההתמקחות שלכם כדיירים. מסיימים עם כל זאת? עוברים לשלב ב'. כאן כבר נדרשים למצוא יזם, לבחון את התמורה המוצעת וכמובן לחתום על הסכם מסודר (הסכם שקובע תהליכים ותנאים מגבילים למימוש החוזה). זהו? ממש לא, כמובן שגם קיימים היבטים שנוגעים לביטוח, אחריות, ביטחונות, שכירת דירה חלופית, היטל השבחה ועוד.
לסיכום,
אנחנו מקווים שהמאמר לעיל סייע לכם להבין הכול תהליך הפינוי והבינוי. אם אתם עומדים להיכנס לתהליך זה, עליכם לקחת בחשבון במה זה כרוך. שיהיה בהצלחה!
